תמ"א 38 או פינוי בינוי - מה עדיף לכם?

מבנים ישנים בישראל לא עומדים בתווי התקן הנדרשים ולכן הם עוברים תהליכי חידוש. התהליכים העיקריים שמטרתם לחדש את המבנים נקראים תמ"א 38 ופינוי בינוי. יחד עם זאת ועל אף המטרה הזהה, יש גם הבדלים בין התכניות. את ההבדלים הללו כדאי להכיר טרם עריכת החוזה וגם במהלך הפרויקט עצמו, כדי שתדעו להחליט מה עדיף לעשות במקרה שלכם.

הנה ההבדלים הבולטים בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי:

א. היקף הבנייה - תכנית המתאר הארצית שנקראת תמ"א 38 מיושמת בצורה שונה בכל בניין ספציפי. התכנית מעניקה זכויות בנייה רק לבניינים שקיבלו היתר לפני תאריך 1 בינואר 1980 ולכן ההיקף שלה מצומצם יחסית. לעומת זאת, פינוי בינוי הוא פרויקט רחב המתנהל בשכונות שלמות ובמטרה לייצר התחדשות עירונית. פינוי בינוי כולל בתוכו סוגים שונים של בניינים, בתי מגורים, תשתיות ועוד. ההיקף של פינוי בינוי גדול משמעותי מהיקף הבנייה בתמ"א 38 ולכן הוא גם אורך יותר זמן.

ב. חיזוק מול הריסה - תמ"א 38 נוצרה על מנת לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. בתכניות תמ"א 38 לא הורסים את המבנה, אלא מחזקים את היסודות בעזרת עבודות ניסור בטון והוספת משאבים. מנגד, בפינוי בינוי הדגש הוא על הריסה מוחלטת של המבנים הישנים ובנייה של מבנים חדשים במקומם.

ג. התקציב - היות וההיקף של תמ"א 38 נמוך יותר מההיקף של פינוי בינוי, גם התקציב משתנה והופך להיות פחות משמעותי. עבור תמ"א 38 יכולים קבלנים ויזמים להסתפק בתקציב מוגבל שתלוי בזכויות הבנייה המאושרות על ידי הועדה המקומית. לצורך השוואה, פינוי בינוי הוא פרויקט שנמצא תחת תחום האחריות של הרשות המקומית ולכן התקציב שלו הרבה יותר גבוה.

ד. קצת על התהליך עצמו - בעלי נכסים בשטח שאושר לטובת פינוי בינוי מתנהלים בעיקר מול העירייה, לעומת בעלי דירות בבניין ישנים שמבצעים תמ"א 38 ולכן מתנהלים רק מול היזם או הקבלן. תהליך התמ"א קצר בהשוואה לפינוי בינוי והוא דורש מעורבות של פחות גורמים מקצועיים.

איזה פרויקט מומלץ לי לבצע?

השאלה האם עדיף לבצע תמ"א 38 או פינוי בינוי תלויה במצב השכונה, באישורי הועדה המקומית ובצרכים של העירייה בהתחדשות עירונית. תכניות מן הסוג הזה מאושרות על ידי ועדות מיוחדות ומבוצעות בשטח באמצעות חוזה התקשרות בין הקבלן והיזם לבין הדיירים.

בעלי הדירות או הנכסים לא יכולים ברוב המקרים להחליט על דעת עצמם איזה פרויקט לבצע. עליהם לקבל המלצות מאנשי מקצוע ולבדוק היטב את זכויות הבנייה ואת התועלת. השאיפה היא בכל מקרה להפיק מקסימום רווח מהפרויקט ומהתוצאות שלו.

באדיבות: פ.א.ב ניסור בטון